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一、项目名称
格鲁吉亚Bobokvati海滨度假区项目
二、项目所在地
格鲁吉亚 阿扎尔自治共和国 Bobokvati地区
三、项目融资结构
项目计划股权融资为2,320万美元，预期项目内含报酬率（IRR）14%，股东权益报酬率（ROE）112%。另外50%的资金计划采用利率为8%的债务融资。
四、项目概况
（一）项目基本信息
所在区位：Bobokvati位于格鲁吉亚西南部黑海沿线，隶属科布列季行政区，距首都第比利斯350公里，距阿扎尔自治共和国首府巴统25公里，该项目由三个独立区域构成。
土地类型：非农业用地
地籍代码：20.42.09.437，20.42.09.376和20.42.09.375
宗地面积：26.1万平方米
预计价格：34,170,171 拉里（约合1,011.1万美元）
常住人口：常住人口约2,300且大部分为本地居民
交通条件：因距Bobokvati火车站约5分钟车程，铁路交通较为便利；距巴统国际机场31公里（约0.5小时车程）；距库塔伊西国际机场110公里（约2小时车程）。
发展现状：Bobokvati是当地受欢迎的旅游目的地之一，本地大部分居民为中产阶级。项目所在的周边区域主要是低密度的海滨住宅区，其中其西部的5万平方米土地已由Adjara Royal Estate负责开发。
（二）项目开发方案
1. 产业定位
依托周边的自然环境和基础资源优势，计划打造以酒店、公寓、住宅为集群，配套餐饮、娱乐、休闲等主题的海滨基础设施，致力于为游客打造全方位的海滨度假区。
2. 规划布局
1）1号-海景别墅区：沿海岸建造较高级别的低密度海景住宅群，含120栋单层带庭院别墅，每栋建筑面积约280平方米，总开发面积约17,000平方米；2）2号-半独立式住宅区：以开发投资和销售为一体，建造总面积为20,000平方米的63层半独立式住宅群。3）3号-酒店公寓区：计划将5.4万净住宅面积用于4栋六层式酒店公寓建造，总开发面积7.2万平方米。4）酒店休闲娱乐一体化功能区：计划建造6层含200个房间的商务酒店，配有标间、家庭房、行政套房、带无障碍设施套房4种房型，可容纳约650人同时入驻。配套公园、水上游乐园、私人沙滩和体育馆等。
（三）项目预期成本收益
开发成本：总开发成本约10,600万美元，其中约37%的资金将用于3号-酒店公寓区建设。
预期收益：预计到2030年实现2,530万美元项目终值，产生3,580万美元的现金流。
五、阿扎尔首府巴统房地产市场发展概况
（一）酒店市场
供应情况：目前巴统地区共有酒店185个，配备6,341个房间。其中20%为国际品牌酒店，56%为经济型酒店。当地民宿公寓式酒店数量较多，主要开发商为格鲁吉亚当地的ORBI集团。
业绩表现：2019年巴统地区酒店入住率在32%-35%之间，入住情况受酒店类别影响较大。2019年各类型酒店收益率较先前年度有所下滑，其中国际品牌酒店下滑幅度最小。
（二）住宅市场
成交情况：当地商品房交易通常作为投资用途而非刚需。2019年商品房市场交易同比上涨28.3%，其中新房交易增速最快（35%）。主要购买群体为本地居民或领国的外国投资者。
价格水平：2019年巴统地区新房加权平均售价为400-2,500美元/㎡不等，优质公寓平均售价约为1,668美元/㎡，经济型公寓平均售价约为999美元/㎡。
六、格鲁吉亚投资环境概况
格鲁吉亚（全称：格鲁吉亚共和国）位于南高加索中西部，地跨欧亚两洲，是高加索地区活跃的经济中心。2019年外商直接投资总额17.3亿美元，主要的投资来源国是：俄罗斯（25%）、意大利（14%）、希腊（11%）、美国（10%）和以色列（9%）。
格鲁吉亚为外国投资提供了便利的办理制度和较低的税率。在格鲁吉亚注册企业办理时间较短且无最低资本金要求。本地税制相对宽松，仅有企业所得税、个人所得税、增值税、进口税、消费税、房产税六类税种，国家已同全球56个国家签订《避免双重征税协定》。作为东欧和中亚地区腐败率最低的国家，拥有较高的政务信息透明度。
七、格鲁吉亚旅游业发展概况
近些年本国接待外国游客规模增长较为迅速，2019年国际游客总数达510万人次，主要来源国是：俄罗斯、阿塞拜疆、土耳其、欧盟和美国，每年的7-8月是旅游旺季。据统计，国际游客平均旅游时间超6天，主要选择公路和航空两种交通方式前往。
八、联系方式
欢迎对格鲁吉亚地产类投资项目感兴趣的投资者赴格鲁吉亚投资兴业。如需了解项目详细信息，请联系张瑛平，010-64461293，zhangyingping@ccpit.org。
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